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Exporo – Test und Erfahrungen

Exporo ist eine Crowdinvesting-Plattform ähnlich wie Kapilendo. Anleger können ab 500 Euro in Immobilien investieren. Bei Exporo kann jeder zu einem Immobilieninvestor werden. Erworbene Anteile von Bestands-Immobilien können auf dem eigenen Exporo-Handelsplatz wie Aktien an andere verkauft werden. Investitionsprojekte sind entweder Neubauten oder Bestandsprojekte. Renditen werden mit durchschnittlich 4 bis 6 Prozent angegeben. Das Unternehmen ist bereits seit 2013 auf dem Markt und will lukrative Immobilieninvestments nun für jedermann zugänglich machen, in denen sonst für gewöhnlich nur Beträge ab 1 Million Euro und mehr investiert wird. Bisher ist ein Fall bekannt, wo die Rückzahlung in der Schwebe hängt, da die Projektpartner (Portfolio Marburg I & II) von zwei Projekten insolvent gegangen sind - sehr wahrscheinlich sehen die Anleger das Geld nicht wieder.

Vergleich aktueller Exporo Crowdfunding Immobilien-Projekte
Projekt Laufzeit Zinsen Anlageform Link zum Projekt
Sozialrathaus Frankfurt 7 Jahre 6,3% p.a. Bestand/tokenbasierte Anleihe zum Projekt
Wohntrio Hannover & Berlin 10 Jahre 5,6% p.a. Bestand/tokenbasierte Anleihe zum Projekt
Quartett am Park in Leipzig 24-36 Monate 6,0% p.a. Nachrangdarlehen Link zum Projekt
Quartier Süderstraße in Kaltenkirchen 18-21 Monate 6,0% p.a Nachrangdarlehen Link zum Projekt ist inzwischen defekt; Exporo hat die Informationen im Mai 2020 von der Website genommen

Wie funktioniert Exporo?

Auf der Crowdinvesting-Plattform Exporo können Kleinstanleger bereits mit Beträgen ab 500 Euro ohne großen Aufwand in Immobilienprojekte investieren. Wie bei vielen digitalen Investment-Plattformen, muss sich der Anleger auf der Homepage von Exporo registrieren. Die folgenden Details werden dabei abgefragt:

  • Name
  • Adresse
  • Geburtsdatum
  • E-Mail-Adresse
  • Bankverbindung
  • Steueridentifikationsnummer

Wer nur die Immobilienprojekte einsehen möchte, kann das ohne Bankverbindung, Adresse und Steueridentifikationsnummer tun. Name und E-Mail reichen aus.

Der Anleger hat dann Zugang zum Investmentcockpit und kann dort zwischen Projekten aus dem Bestand oder der Finanzierung von Neubauten wählen. Investments für Privatpersonen sind ab 500€ bis maximal 10.000 pro Projekt möglich.

Renditen werden mit durchschnittlich 4 bis 6 Prozent angegeben. Dabei zahlt der Anleger keine weiteren Kosten wie Management-Fee oder Ausgabeaufschläge.

Exporo hat außerdem einen prominenten Partner: Miles & More. Investoren erhalten bei Investments Meilen für Miles & More gutgeschrieben. Die Staffelung sieht bei Neukunden wie folgt aus aus:

  • Ab 500 Euro Investment = 250 Meilen
  • Ab 2.500 Euro Investment = 2.500 Meilen 
  • Ab 5.000 Euro Investment = 5.000 Meilen
  • Ab 7.500 Euro Investment = 7.500 Meilen
  • Ab 10.000 Euro Investment = 10.000 Meilen

Bestandskunden erhalten für je 2.000 Euro Investment 1.000 Prämienmeilen obendrauf.

Exporo – Test und Erfahrungen bei Finanzierung von Neubauten

Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten handelt es sich um Neubauprojekte. Der Anleger investiert also in Immobilien, die erst noch realisiert werden müssen.

Eine Sanierung des Gebäudes kann ebenfalls durchgeführt und so zur Wertsteigerung beitragen. Dann handelt es sich um ein Bestand – diese Art von Investments wird weiter unten erklärt.

Ablauf einer Finanzierung von Neubauprojekten (Quelle: Exporo.de)

 

Jedes Projekt hält dafür zahlreiche Informationen parat. Dazu zählen:

  • Art des Projektes: Sanierung oder Neubau
  • Art des Objektes: Wohnanlage, Büro oder Kaufhaus
  • Rendite p.a., Laufzeit und Zyklus der Ausschüttung
  • Lage des Objektes: die Größe der Stadt, umliegende die Infrastruktur, direkte Umgebung inkl. Nahverkehrsanbindung
  • Projektentwickler: zuständiges Bauunternehmen
  • Kapitalstruktur: Verfügbarkeit von Eigen- und Fremdkapital
  • Mieter und Vermieter
  • Prognostizierte Einnahmen und Ausgaben
  • ggf. Videos und Bilder
  • Exporos Bewertung der Bonität von AA bis F

Ein detailliertes Exposé kann hier eingesehen werden.

Jedes Projekt ist so größtmöglich transparent und informativ gestaltet. Professionelle Angaben und zahlreiche Details geben dem Anleger ein gutes und sicheres Gefühl.

Auswahl aktueller Immobilien-Projekte der Finanzierung
Projekt Laufzeit Zinsen Anlageform Link zum Projekt
Quartett am Park in Leipzig 24-36 Monate 6,0% p.a. Nachrangdarlehen Link zum Projekt
Quartier Süderstraße in Kaltenkirchen 18-21 Monate 6,0% p.a Nachrangdarlehen Link zum Projekt 

Alle Projekte der Finanzierung sind zum jetzigen Zeitpunkt (15. Januar 2019) abgeschlossen. Offene Projekte gibt es derzeit keine. Es überrascht daher schon, wie klein das Angebot dann doch ist.

Im Investmentcockpit gibt es nach Anmeldung die Übersicht zu laufenden Projekten und sowie abgeschlossenen Projekten.

Was geschieht, wenn Projekte nicht zustande kommen oder ausfallen?

Die Projekte werden hier in Form eines Nachrangderlehen finanziert. Diese Form des Kapitals ersetzt einen Teil des Eigenkapitals. Aber auch die Haftung wird so teilweise ausgelagert, sollte das Projekt in die Insolvenz gehen.

Anleger haben dann nur bedingt Anspruch auf Rückzahlungen. Im Worst-Case kommt es dann zu einem Totalverlust.

Denn ein Nachrangdarlehen wird bei einer Insolvenz erst nach Ausschüttung des Fremdkapitals bedient. Sollte jedoch das Projekt erst garnicht finanziert werden, so erhält der Anleger sein Geld zurück.

Exporo – Test und Erfahrungen bei Bestandsprojekten

Bei Bestandsprojekten kann es sich um bestehende Projekte handeln, die den Eigentümer wechseln und/oder saniert werden müssen. In jedem Fall werden Bestandsprojekte wie Aktien gehandelt. Man investiert in Anteile.

Ablauf eines Investments von Bestandsprojekten (Quelle: Exporo.de)

Exporo nutzt bei den Projekten der Finanzierung oft die tokenbasierte Anleihe. Hier werden Wertpapiere durch automatisierte Protokolle auf Basis der Blockchain herausgegeben.
Diese technische Infrastruktur benötigt ähnlich wie Kryptowährungen keine dritte Instanz zu Autorisierung des Eigentums. Der große Vorteile: die Abwicklung der Finanzierung ist schneller und transparenter. Der Anleger muss nicht ewig auf eine Unterschrift durch einen Menschen warten.
Auswahl aktueller Immobilien-Projekte der Bestand
Projekt Laufzeit Zinsen Anlageform Link zum Projekt
Sozialrathaus Frankfurt 7 Jahre 6,3% p.a. Bestand/tokenbasierte Anleihe zum Projekt
Wohntrio Hannover & Berlin 10 Jahre 5,6% p.a. Bestand/tokenbasierte Anleihe zum Projekt

Aber auch bestehende Immobilien sind risikobehaftet. Wenn die Mieter ausziehen, fehlen Mieteinnahmen und damit sinkt und fehlt die Rendite.

Sicherheit und Risiken der Crowdinvesting-Anlage bei Exporo

Ein Nachrangdarlehen bringt immer das Risiko des kompletten Verlustes mit sich. Wie bereits erwähnt, wird bei einem Nachrangdarlehen erst das Fremdkapital der Gläubiger berücksichtig.

Da aber die Projekte wortwörtlich „handverlesen“ sind, nimmt Exporo dem Anleger viel Arbeit bei der Bewertung der Bonität ab. Ein geringeres Risiko hat da die Finanzierung eines Immobilienprojektes, da das Geld nur bei völliger Finanzierung zum Einsatz kommt.

Aber auch hier gilt: Jedes Investment ist ein Risiko. Folgende Sicherheiten lassen sich für Exporo gut und transparent auflisten:

  • Treuhänder verwalten das angelegte Kapital. Der Projektträger hat also nicht direkt Zugriff auf das Kapital. Das Unternehmen Elbtreuhand Martius Steuerberatungsgesellschaft mbH verwahrt zunächst das Geld.
  • Der Projektträger erhält das Geld erst, wenn bestimmte Vorraussetzungen vertraglich erfüllt sind. So muss z.B. das Grundstück, der Bauvorbescheid und die komplette Finanzierung vorhanden sein. Ohne verbindliche Zusagen werden die  Mittel nicht ausgezahlt.
  • Der Projektträger muss sich mit Eigenkapital beteiligen und haftet so selbst. Eigenkapital wird im Falle einer Insolvenz erst nach Fremdkapital und dem Nachrangdarlehen ausgezahlt.
  • Gewinne dürfen erst abgeführt werden, bevor die Nachrangdarlehen getilgt sind.

Somit haben Anleger ein hohes Maß an Sicherheit, was unseriöse Projekte im Voraus ausschließt.

Exporo vs. klassischer Immobilienkauf
Exporo klassischer Immobilienkauf
Finanzierungshöhe 500€ bis 15.000€ oftmals hohe Beträge ab 100.000€
Rendite 4 bis 6% 2 bis 4%
Anlagesicherheit mittel bis hoch gering bis mittel
Auswahl gering hoch
Exklusivität hoch gering
Laufzeit kurz bis mittel (ab 18 Monate) mittelfristig bis lang (oftmals ab 10 Jahre und mehr)

Der Vorteil von Exporo liegt vor allem in der Auswahl der Immobilien. Ein Anleger mit mittlerem Einkommen hätte sonst kaum die Möglichkeit, kleine Beträge in große Projekte zu investieren.


Fazit:
Exporo bietet seinen Anlegern ausgewählte Immobilieninvestments. Die Plattform bietet zwar derzeit nicht viele Projekte an, dafür werden Projekte umfangreich und detailreich dargestellt. Ein großer Pluspunkt ist die Transparenz und Offenheit, mit der Exporo die Projekte darstellt. Der Handelsplatz ist besonders interessant: Hier können Anteile von bestehenden Immobilien gehandelt werden. Ob sich das durchsetzt und wie eine Börse funktioniert, muss sich zeigen. Zu empfehlen ist Exporo durchaus, zumal das Unternehmen bereits seit sieben Jahren auf dem Markt ist und seitdem immer die investierten Geld zurückgezahlt hat.

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